En los últimos años el mercado inmobiliario ha experimentado una notable subida, y dentro de este, es notorio el auge del alquiler de inmuebles, bien como vivienda vacacional o como vivienda permanente. Evidentemente, una de las mayores preocupaciones de los propietarios es la de saber todo lo concerniente a la fiscalidad del alquiler. Si ese es tu caso, has llegado al artículo perfecto: aquí te lo contamos todo. Por otro lado, cuando quieras gestionar todo lo relacionado con este trámite puedes consultar nuestra gestoría administrativa en Palma de Mallorca, donde te asesoraremos sobre todo lo que necesites.
Alquiler tradicional: condiciones fiscales
Las rentas que se obtienen a través del arrendamiento de bienes inmuebles como viviendas, plazas de garaje, solares o locales comerciales constituyen un ingreso que debe incluirse en la declaración del IRPF. Puede hacerse como movimientos del capital inmobiliario o como rendimientos de la actividad económica.
Todas las cantidades que se reciban por el alquiler deben ser computadas como ingresos. También tienen que incluirse las cantidades por el mobiliario y los enseres que se alquilen conjuntamente con la vivienda.
¿Cuáles son los gastos que pueden deducirse?
En principio, los gastos deducibles son aquellos que sean necesarios para obtener esos ingresos. La vinculación entre los gastos que se incluyan y los ingresos que se hayan recibido deberá de esta acreditada. Para que quede un poco más claro, vamos a ver cuáles de estos gastos están sujetos a:
Gastos sujetos a limitación
Estos gastos que vamos a enumerar a continuación están sujetos a limitación, es decir, el importe de estos no deberá exceder el importe de los gatos por alquiler de cada uno de los inmuebles alquilados.
Los intereses y gastos de financiación
Los capitales ajenos invertidos tanto en la mejora como en la adquisición del bien inmueble o en los bienes que hayan sido cedidos con ese propósito. Por ejemplo, los gastos de la hipoteca para la obtención del bien inmueble o de los intereses de otros préstamos destinados a cosas como la compra de muebles o electrodomésticos de la vivienda que es alquilada.
Los gastos destinados a reparar y conservar el inmueble
Por ejemplo, la sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, puertas de seguridad o ascensores o el pintado, arreglado o revoco de las instalaciones.
Sin embargo, dentro de este concepto no se pueden deducir ampliaciones y mejora de los bienes como cerramientos de terrazas, poner nuevos armarios empotrados, tirar tabiques o unir habitaciones, pues se consideran como un valor mayor al de la adquisición y se recuperan a través de la amortización.
Los gastos sujetos a limitación no deducidos podrán deducirse durante los 4 años siguientes. Aunque en ningún caso pueden exceder conjuntamente con los gastos del ejercicio por esos mismos conceptos.
Gastos deducibles sin limitación
- Tributos y recargos no estatales.
- Primas de contratos de seguro.
- Saldos de cobro dudoso. Si hubiera un caso de impago, el contribuyente podrá deducirse como gasto esos saldos no cobrados si el deudor está en situación de concurso o si han transcurrido más de 6 meses entre la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y la finalización del periodo impositivo.
- Primas de contratos de seguro.
- Gastos por prestación de servicios de terceros. Esto quiere decir que son deducibles gastos como los de los servicios de jardinería, portería, vigilancia o administración. También los gastos de comunidad, siempre que estén acreditados con un certificado del administrador.
- Gastos por servicios jurídicos.
- Servicios y suministros.
- Amortización.
En el supuesto de que el inmueble no haya sido alquilado durante el periodo impositivo, estos gastos tendrán que ser prorrateados, pues solo son deducibles en función al número de días en el que la vivienda ha sido arrendada.
Algunos de los gastos ocasionados durante el periodo en el que la vivienda no ha sido alquilada podrán ser considerados como fiscalmente deducibles. Por ejemplos, los gastos de reparación o de renovación, siempre y cuando estén destinados a ponerlo en condiciones para que vuelva a ser alquilado. También pueden ser deducidos los gastos de gestiones destinadas al alquiler como llamadas telefónicas o anuncios en prensa o portales inmobiliarios.
Alquiler de vivienda turística: condiciones fiscales
Las rentas que se derivan del alquiler de viviendas o apartamentos turísticos están sometidas a tributación del IRPF de los propietarios.
Para que la renta sea calificada como rendimiento del capital inmobiliario es necesario que la persona física que la arrienda se limite a poner a disposición el inmueble durante periodos de tiempo. Eso sí, no deberá de complementarse con servicios que sean propios de la industria hotelera. Por supuesto, la limpieza del inmueble y el cambio de sábanas antes de que entren los huéspedes no pueden ser consideradas como actividad económica.
El contribuyente tiene que declarar las rentas que perciba como rendimiento del capital inmobiliario. Para los días en los que no esté siendo alquilado, se realizará una imputación inmobiliaria con un valor catastral del número de días/365 multiplicado por el 1,1%.
En cuanto a los rendimientos, de estos podrán deducirse los gastos que sean necesarios para esa obtención de ingresos. O sea, que es preciso que haya una correlación entre los gastos de reparación y conservación y los ingresos que se deriven del alquiler. Los gastos deducibles serán básicamente como los del arrendamiento tradicional. La principal diferencia es que estos gastos se deducirán en proporción a los días en el que el inmueble haya sido alquilado.
Asimismo, no se aplicará la bonificación del 60% sobre los arrendamientos netos por el alquiler de un inmueble para su uso como vivienda.
Este tipo de alquiler turístico tendrá la consideración de rendimiento de actividades económicas si se complementa con servicios propios de la industria hotelera como limpieza, lavado de ropa, etcétera, o si hay contratada una persona empleada con contrato de jornada completa. En este caso, el rendimiento neto será calculado según las normas del Impuesto de Sociedades. Tampoco se imputaría ninguna renta por los días en el que el inmueble no haya sido arrendado.
Esperamos haberte ayudado a aclarar el panorama ante la fiscalidad del alquiler de tu vivienda. En todo caso, en nuestra gestoría estaremos encantados de brindarte un asesoramiento completo sobre este y otros asuntos.